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不好意思~不曉得你是怎麼誤會的~我講的不確定性是指"未來的時間軸"你的本文沒有給一個共識。
所以我擅自用你說2045年模組來推估你所談的未來是指"2045年"也就是27年之後。我想如果我文筆造成誤會,可以請您多端詳幾次應該不至於有那麼大的出入。
以下這一小段重新貼上
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我非常認同你的部分說法~我也不認為短時間之類自動車能夠那麼快~但我們一直在討論的是未來的事情不是嗎?這個未來可以是5年後~可以是10年後~更可以是20年後。
>>>20年後都比你說的2045年還要短喔!我想這邊應該不至於有誤會。
而房地產上面有一個叫做"預期心理"的價位影響。
例如:某某地區未來將有捷運經過,某某地區未來將有商場進駐。這些未來的說詞~有的3~5年內就實現了,也有得10多年了還卡在立法院。
更何況你自己都引用日本2045年的預估。所以我才會誤以為我們討論的未來至少是10年起跳的單位。
而如果是以10年為單位來討論,那就和商周內容的資訊是不謀而合的。
>>>重點是這一段我也說了我是跟你討論2045年的預估,也就是10年起跳的單位,應該不會我算錯了吧。我很認真的把2045減2018個別用2台計算機確認。應該是27年不會錯吧。
而時間軸來說 還沒到達2045年之前 在2030年台灣的少子化問題就是真正的實質影響的時間點。這一點是人口學家說的。我想這幾年的出生率算一算 加上18歲算成年來說,應該相去不遠。
而這一塊都還沒有談到我說的預期心理帶來的影響。
2045年的東京模組基本上我認為是屬於超級城市所推出的模組~我很認同超級城市的概念~但很遺憾台灣不具備有超級城市的可能性。
超級城市第一要素就是人才的聚集,少子化+薪資結構問題~人才不但外流~而且還遇缺無法補~
除非今天政策轉彎開放技術移民、資金移民~否則台灣沒有成為超級城市的機會~
而日本則是因應少子化的問題~這個排外的民族已經有條件的開放~所以2045年的東京人口模組我覺得是有一定的可信度,當然無人化也會勢必干擾到變數~而2045年距今只少27年~遠比我討論的10年後或20年後還來得久~
你說的沒錯~人生沒有太多的20年~但換個想法~就是因為沒有太多的20年~所以真的有必要把錢投到不確定性那麼高的房地產嗎?(這也就是我說的預期心理效應)。難道租房子的人都不能享受居住的好處嗎?我可以認同民情不同,大多數的人還是認為有土斯有財,但這樣的觀念其實已經慢慢被修正了;相關單位調查過台灣自有住宅率高達8成多快要9成,簡單說未來人口只要少超過1成 空屋率就是倍數上升的,近年國情也慢慢可以接受只租不買或使用權的模式(使用權講白了就是一次付70年的租金,期間道還是要歸還國有)。所以當買賣的實際需求持續降低,進貨成本過高的只是賠的更多而已,除非是非常指標的標的,這種產品就會像是名牌或者稀世珍寶,屆時無法用行情去衡量。
對於報酬率高低 你似乎忘記購入成本嚴重的影響報酬率的一件事情,所以你所的那些地區其實沒有什麼好討論的~他們的投報率一點都不高~
投報率小教學:[月租金X12(月)]/購入成本 詳細的細算當然還要評估到更多稅、開銷等等..但這是最簡單好懂的~
例如 租金實收5萬 購入房屋總價600萬=[5*12]/600=0.1=10%
台中、高雄因為有一定的人口數所以房價在比台北便宜,但因為人潮多,所以租金沒有差台北太多,所以投報率自然相對有優勢。
而你所的那些區塊,租金不高之外,建築房屋本來就有基本成本,所以房價再低也低不到哪裡去,所以不是沒有人投資,只是相對物超所值的店面沒有那麼多。
但今天一但無人車全面上路,打破原有的建制,簡單說 鬧區的租金水位下降(因為消費群被網路、無人車、虛擬通路給打散)原本的租金不要說腰斬我們說8折就好。
租金投報=4*12/600=8%投報就掉了非常多~
而投報率下降,很遺憾的在店面的估價領域中是很看中投報率這一塊的~房價自然很難維持。
而郊區部分租金和房價的結構幾乎就是成本為主,所以也是跌無可跌,因此勢必更會助長鬧區的快速下修。
而東區近期的新聞有報導,又有2間韓國的品牌要收店,除了服飾品牌之外,傳統的書店業者也影響不少,金石堂、誠品也陸續關店。這幾種行業都很明顯的是被電商給電傷了。
當然如果只單純看這些店面是被電商影響那就太單純了。背後的狀況才是我認為整個都市和郊區的建制會被重組的原因。
1.這些知名連鎖品牌,難道在租店面之前是求神問佛而沒有任何的實質評估嗎?
一間店面的人潮、來客屬性、消費結構、租金行情、廣告效應、難道這麼大的全球型事業都沒有一個分析師或估價師可以幫忙把關。>>>我相信你一定也會覺得"一定不可能",但竟然有人把關為什麼還會造成如今東區店面快速的蕭條呢?固然政策因素有參雜在其中,但對於店面來說,最最重要的還是有沒有獲利。
獲利又分兩種,一種是實際的收入大於租金和其他開銷而有賺到錢。
但光這一點就要考量到機會成本的問題。也就是說如果這間店面雖然獲利但大如投資虛擬通路的獲利,那老闆~你會怎麼想。(一樣年花1000萬,一個實體店面賺500萬,但虛擬通路可以賺1000萬)聰明的老闆應該怎麼做呢?
不用我特別說ADIDAS、NIKE..等大公司已經放話要把重心調整,減少實體通路了。這個新聞討論過了不多說。
而第二種獲利比較抽象,就是所謂的品牌知名度,確實有幾間旗艦店站在鬧區的十字路口,就算實際獲利虧損,但光想就知道這個品牌形象是有多麼重要。挖靠~XX在這個地段設點開店耶,這種品牌形象的加分也是更大公司所追求的。但回歸到第一種的說法,機會成本。如果我同樣花一樣的錢放在網路品牌的形象建立,找一些網紅、明星代言背書,找一些論壇、群組強力放送,找一些設計師來跨界聯名,那效果也不一定亞於實體店面的設置,不是嗎?
還記得幾年前網路還沒有那麼發達的時候,有一句經典廣告詞,叫做"網路取代馬路"而現況差不多就是如此。
2.實質評估後還收點,代表這些大廠是看好還是看壞,這也是可以思考的第二個點。就像你明明知道這個東西現在會賠錢~每年賠個100萬~但很清楚的看到未來可以帶來每年500萬或1000萬的利潤,加上我家大業大,我每年燒個100萬、300萬都不痛不癢,我只要撐過過渡期,先站好這個缺,5年、10年後就可以倍數收入,我想如果是我,我會更他賭,就當作投資或者是研發。但以目前趨勢來看,卻是逐一收店。如果分析下去會是如何呢?
>>A.未來前景不好
>>B.未來前景不錯,但不值得現在開始放
如果是A那沒話好說,收一收很正常。但如果是B呢?
為什麼前景好還要收店,不先暫個缺,將來等坐地起價呢?
按造邏輯思考來推 ...
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